“เยาวราช-สีลม-สยามสแควร์” ผันผวนขึ้นลงรวดเร็วที่สุด

เอเจนซี่ฯ เผยข้อมูลวิจัยการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน ชี้ “เยาวราช-สีลม-สยามสแควร์” ผันผวนขึ้นลงรวดเร็วที่สุด เหตุการปรับตัวของราคาที่ดินขึ้นลงตามการขยายตัวของย่านธุรกิจ-ระบบสาธารณูปโภค-รถไฟฟ้า ล่าสุดพบที่ดินย่านสยามสแควร์เป็นทำเลที่แพงที่สุดราคาขายถึง 1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ม. 
       
       นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวว่า ปัจจุบันราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย โดยเฉพาะในทำเลย่านเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ โดยในปี 2537 ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย ที่สมมติให้มีขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) อยู่ในย่านเยาวราช โดยมีราคาขายตารางวาละ 700,000 บาท ขณะที่ย่านสีลมมาราคาขายได้ขยับขึ้นมาเท่ากับเยาวราชในปี 2551 และราคาขยับขึ้นมาแซงหน้าในปีต่อๆ มา ส่วนสยามสแควร์ ราคาพุ่งแซงเยาวราชตั้งแต่ปี 2551 จนถึงขณะนี้ราคาขยับมาอยู่ที่ 1,400,000 บาทต่อตารางวา
       
       “การที่ราคาที่ดินที่เยาวราชแพงที่สุดในปี 2537 โดยมีราคาขายอยู่ที่ 700,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นเพราะว่า ทำเลดังกล่าวเป็นแหล่งการค้าสำคัญ อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวสำหรับทำการค้ามีราคาสูงถึงคูหาละ 40-50 ล้านบาท”
       
       อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาบริเวณดังกล่าวมีลักษณะถดถอยลงตามลำดับ เป็นบริเวณเล็กๆ เท่านั้น ไม่มีพื้นที่กว้างขวาง ไม่มีระบบสาธารณูปโภค ยกเว้นในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่ที่ดีในย่านสีลม ที่มีการเติบโตทางด้านธุรกิจจนกลายเป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน ทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นตามลำดับ ซึ่งในปี 2537 แม้จะมีการประเมินตามราคาตลาดไว้ที่ 450,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งต่ำกว่าบริเวณเยาวราชเกือบเท่าตัว แต่ก็ขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วกว่า และแซงหน้าเยาวราชในปี 2552 และปัจจุบันอยู่ ณ ราคา 1,110,000 ล้านบาท
       
       ส่วนที่บริเวณสยามสแควร์ ราคาประเมินไว้ ณ ปี 2554 เป็นเงิน 1,400,000 บาทต่อตารางวา โดยในปี 2537 ราคาตลาดโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยประเมินไว้เพียง 400,000 บาท และเพิ่มขึ้นตามลำดับ ทั้งนี้เป็นเพราะศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้า เช่น สยามพารากอน และอื่นๆ ในบริเวณนั้น ซึ่งให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานเช่นบริเวณสีลม ในเชิงเปรียบเทียบของทั้ง 3 บริเวณ จะพบว่าในระหว่างปี 2537-2554 ซึ่งเป็นเวลา 17 ปีนั้น บริเวณเยาวราช ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.15% ส่วนที่สีลม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% และที่สยามสแควร์ ราคาเพิ่มขึ้นถึ 7.65%
       
       อย่างไรก็ตาม มีอยู่ช่วงหนึ่งที่เศรษฐกิจประเทศไทยประสบปัญหา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลงทั่วประเทศ ที่ดินทั้ง 3 แปลงนี้ราคาก็ลดลงเช่นกัน โดยที่ดินในบริเวณเยาวราช สีลมและสยามสแควร์ มีราคา 700,000, 450,000 และ 400,000 บาทต่อตารางวา ได้ลดลงเป็น 500, 000, 420,000 และ 380,000 บาทต่อตารางวาตามลำดับ หรือลดลงไปถึง 28.57%, 6.7% และ 5% ตามลำดับในช่วงปี 2537-2554
       
       หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับเป็น 4.52% 11.48% และ 8.35% ต่อปี ในช่วงปี 2542-2554 และเชื่อว่าจะไม่มีบริเวณใดในกรุงเทพมหานครที่จะมีราคาสูงทดแทนบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิตในปัจจุบันได้อีกต่อไป เพราะบริเวณอื่นๆ คงเป็นเขตรอบนอกหรือเขตธุรกิจการเงิน ซึ่งไม่ได้ใช้ที่ดินเข้มข้นเท่ากับศูนย์ธุรกิจการค้าปลีกเช่นบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต