AREA สวนรัฐ ที่ดินสยามแพงสุด บ้านน้ำท่วมราคาตกชั่วคราว10-25%

AREA สวนข้อมูลธนารักษ์ ชี้ที่ดินย่าน สยามฯ-เพลินจิต แพงกว่าสีลม ขณะที่บ้านใหม่-บ้านมือสอง ทำเลน้ำท่วมราคาวูบยาว 6-12 เดือน ราคาบ้านลด 10-25%
     นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ตั้งข้อสังเกตเกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการ ราคาที่กรมธนารักษ์ประกาศออกมาเมื่อปลายปีที่ผ่านมาว่า แต่เดิมจัดทำโดยกรมที่ดินนั้นเกือบทั้งหมดจะถูกกว่าราคาตลาด แต่ก็ไม่สามารถระบุได้ว่าถูกกว่ากันเป็นสัดส่วนกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะการกำหนดขึ้นอยู่กับแต่ละท้องที่ 
    ทั้งนี้ การที่ราคาประเมินทางราชการถูกกว่านั้น ส่วนหนึ่งก็คงหวังไม่ให้ประชาชนมีภาระการเสียภาษีมากเกินไป ดังนั้นจึงใช้ราคานี้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ แต่ไม่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อการซื้อขายในท้องตลาดได้ อย่างไรก็ตาม ในอดีตที่ผ่านมา ราคาประเมินทางราชการในบางพื้นที่อาจสูงกว่าราคาในท้องตลาดบ้าง ซึ่งหากประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเห็นความผิดปกติกรณีนี้ ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียภาษีสูงเกินราคาซื้อขายจริง ก็อาจไปขอให้ทางราชการพิจารณาทบทวนให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
    สำหรับราคาที่แพงที่สุดที่ทางกรมธนารักษ์ระบุเป็นย่านสีลมนั้น ก็คงเพราะว่าสีลมเป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน สำคัญที่สุดของประเทศไทย อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงตลาดที่ดินในความเป็นจริง จะพบว่า สีลมเป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการพัฒนาที่ดินเป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งให้ผลตอบแทนต่ำกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้าเช่นที่สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต ดังนั้น ราคาที่ดินบริเวณสีลมจึงน่าจะมีราคาต่ำกว่าที่สยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต
    "ศูนย์ข้อมูลวิจัยประเมินราคาที่ดินตามศักยภาพที่สามารถซื้อขายกันในท้องตลาดว่า ที่ดินที่สยามสแควร์แพงกว่าราคาที่ดินที่สีลม คือ 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา และ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา " 
    ทั้งนี้ ราคาซื้อขายจริงของที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต อาจมีบางแปลงขายได้ประมาณ 1.5 - 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็เป็นแปลงเล็กๆ และเป็นข้อยกเว้น นอกจากนี้ยังมีบางแปลงเรียกขายในราคาเกือบ 2.0 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังไม่สามารถขายได้ ดังนั้น ราคาตลาดที่แท้จริงควรเป็นเงิน 1.4 ล้านบาท ณ ปี 2554 และ 1.5 ล้านบาท ณ ปี 2555 นั่นเอง
    ก่อนหน้านี้ นายไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย ให้สัมภาษณ์กับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผลกระทบจากอุทกภัยใหญ่ที่ผ่านมาคาดว่า ในระยะสั้นนับจากนี้ไปอีก 6-12 เดือน จะส่งผลกระทบกับการประเมินราคาบ้านใหม่และบ้านมือสองในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมหนัก-ปานกลาง ลดลงเป็นการชั่วคราว  
    ทั้งนี้ ข้อสรุปการประเมินราคาบ้านใหม่และบ้านมือสอง พบว่า การเปลี่ยนแปลงราคาอย่างมีนัยสำคัญจะชี้วัดกันที่ระดับความสูงของน้ำท่วม มีผลกระทบ 2 กลุ่มหลักคือ 1.กลุ่มที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีระดับน้ำท่วมเฉลี่ย 0.5-1 เมตร อาทิ โซนบางแค บางเขน รามอินทรา หนองแขม บางกอกน้อย บางบอน ฯลฯ มีแนวโน้มที่การประเมินราคาจะปรับลดลงจากช่วงก่อนน้ำท่วม 5-10% ส่วนบ้านมือสองมีแนวโน้มที่จะปรับลดลง 15-20%  2.กลุ่มพื้นที่ที่มีน้ำท่วมสูงตั้งแต่ 1 เมตรขึ้นไป อาทิ โซนบางบัวทอง บางใหญ่ ดอนเมือง สายไหม ตลิ่งชัน พุทธมณฑล บางกรวย ฯลฯ หากเป็นการประเมินราคาบ้านใหม่มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับลดลงจากช่วงก่อนน้ำท่วม 10-15% ส่วนบ้านมือสองมีแนวโน้มที่จะปรับลดลง 20-25%
    ขณะเดียวกัน หากเป็นพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมเล็กน้อยและท่วมเพียงไม่กี่วัน อาทิ ลาดพร้าว จตุจักร ฯลฯ ไม่น่าจะส่งผลต่อการประเมินราคาบ้านลดลง ในทางกลับกันสำหรับพื้นที่ที่ไม่ถูกน้ำท่วม ราคาอาจจะปรับขึ้นจากช่วงก่อนน้ำท่วม 10-15%.




http://www.thaipost.net/news/060112/50642