ราคาที่ดินปี 55

ราคาที่ดินปี 55 โซนซีบีดีพุ่ง 10-20% ทั้งเพลินจิต-สุขุมวิท- พหลโยธิน  คาดเห็นราคากว่า 1.5 ล้านต่อตร.ว. แต่หาซื้อยาก เจ้าของที่ดินมีอำนาจต่อรองสูง หลังดีเวลอปเปอร์แห่ซื้อขึ้นคอนโดมิเนียม นายกสมาคมอาคารชุด

ระบุกฎหมายผังเมืองทำราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่ม  ด้านแอเรีย ประเมินย่านสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต  ราคาเรียกขายถึงวาละ 2 ล้าน
              นายกิติศักดิ์  จำปาทิพย์พงศ์  ประธานเจ้าหน้าที่บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย)  จำกัด  เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงแนวโน้มราคาซื้อขายที่ดินในรอบปี 2555 ว่า ยังคงมีราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  จากความต้องการซื้อที่ดินมาพัฒนาของผู้ประกอบการ  ซึ่งที่ดินในทำเลที่เหมาะสมในการพัฒนา โครงการปัจจุบันหาได้ยากมากขึ้นและยังมีราคาแพง  โดยเฉพาะในโซนกลางเมือง  ซึ่งเป็นทำเลที่นักพัฒนาให้ความสนใจ  ได้แก่  สุขุมวิท เพลินจิต ทองหล่อ เอกมัย สาทร พหลโยธิน ช่วงซอย 7, 9 และซอย 11 
              "ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปีที่ผ่านมาทำเลที่นิยมยังเป็นกลางเมือง  แนวโน้มราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-20%  ด้วยเหตุผลสำคัญคือ ปริมาณที่ดินเหลือพัฒนาน้อย  แต่ความต้องการมีเยอะ  และคอนโดฯที่พัฒนาในโซนนี้ก็ได้รับความนิยมสูง  ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ  ซึ่งเป็นเพราะส่วนหนึ่งลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมหันมาหาซื้อคอนโดฯ กลางเมือง  และปัจจุบันซัพพลายคอนโดฯ ก็เหลือน้อย  ทำให้เจ้าของที่ดินเล่นมีอำนาจการต่อรองสูง" นายกิติศักดิ์  กล่าวและว่า
              ที่ผ่านมาราคาที่ดินที่ซื้อขายกันสูงสุดเป็นทำเลเพลินจิตตารางวาละ 1.5 ล้านบาท  ในปีนี้ต้องมีราคามากกว่าแน่นอนอาจจะเพิ่มขึ้น 10-15% ช่วงถนนสุขุมวิทซอย 23 มีเจ้าของที่ดินประกาศขายแล้วตารางวาละ 1.2 ล้านบาท  สำหรับที่ดินที่นำไปพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ ที่เป็นอาคารสูง  ส่วนบริเวณซอยทองหล่อและซอยเอกมัย  ราคาประกาศขายตอนนี้ก็น่าจะมีตั้งแต่ 8 แสนบาทถึง 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา  ขณะที่ในโซนถนนพระราม 4 และถนนเพชรบุรี  ราคาจะต่างจากถนนสุขุมวิทกว่า 60% หรือมีราคาประกาศขายเพียงตารางวาละ 3 แสนกว่าบาทเท่านั้น
              นายกิติศักดิ์  กล่าวอีกว่า  แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้  เชื่อว่าผู้ประกอบการจะหันไปเพิ่มการพัฒนาในพื้นที่ต่างจังหวัดมากขึ้น  ทั้งหัวหิน พัทยา และภูเก็ต  เพราะตอนนี้มีความเคลื่อนไหวในการหาซื้อที่ดินในโซนต่างๆ ดังกล่าว  และยังมีตลาดต่างจังหวัดในโซนใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจไปพัฒนาด้วย  อาทิ  ขอนแก่น  นครราชสีมา อุดรธานี และเชียงใหม่  ซึ่งบริษัทอยู่ระหว่างการหาที่ดินเพื่อนำเสนอให้กับดีเวลอปเปอร์  ส่วนปัจจัยที่น่ากังวลในปีนี้ผู้ประกอบการยังห่วง 4 เรื่องที่จะมีผลกระทบต่อธุรกิจ ได้แก่ ปัญหาการเมือง อัตราดอกเบี้ย ราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นสูง  และราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นสูงด้วย 
              ส่วนดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท  เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด  กล่าวว่า  ข้อสังเกตเกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการ ราคาที่กรมธนารักษ์ประเมินไว้ซึ่งแต่เดิมจัดทำโดยกรมที่ดินนั้นเกือบทั้งหมดจะถูกกว่าราคาตลาด  แต่ก็ไม่สามารถระบุได้ว่าถูกกว่ากันเป็นสัดส่วนกี่เปอร์เซ็นต์ เพราะการกำหนดขึ้นอยู่กับแต่ละท้องที่  แม้ก่อนการจัดทำจะสำรวจราคาตลาดมาเพื่อการจัดทำบัญชีราคา แต่ก็ไม่ใช่ราคาตลาด

              "การที่ราคาประเมินทางราชการถูกกว่านั้น ส่วนหนึ่งก็คงหวังไม่ให้ประชาชนมีภาระการเสียภาษีมากเกินไป  ดังนั้นจึงใช้ราคานี้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ ไม่สามารถนำมาอ้างอิงเพื่อการซื้อขายในท้องตลาดได้  อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมา ราคาประเมินทางราชการในบางพื้นที่อาจสูงกว่าราคาในท้องตลาดบ้าง ซึ่งหากประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเห็นความผิดปกติกรณีนี้ ซึ่งอาจทำให้ต้องเสียภาษีสูงเกินราคาซื้อขายจริง ก็อาจไปขอให้ทางราชการพิจารณาทบทวนให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได้"ดร.โสภณ กล่าวและว่า
              สำหรับราคาที่แพงที่สุดที่ทางกรมธนารักษ์ ระบุเป็นย่านสีลมนั้น ก็คงเพราะว่าสีลมเป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน สำคัญที่สุดของประเทศไทย  อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงตลาดที่ดินในความเป็นจริง จะพบว่า สีลมเป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการพัฒนาที่ดินเป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งให้ผลตอบแทนต่ำกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้าเช่นที่สยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต  ดังนั้นราคาที่ดินบริเวณสีลมจึงน่าจะมีราคาต่ำกว่าที่สยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต
              ในอีกแง่หนึ่งที่ดินบริเวณสีลมก็สามารถนำมาพัฒนาเป็นศูนย์การค้าได้ แต่คงจะมีโอกาสจำกัดกว่า เพราะแหล่งศูนย์การค้าสำคัญ ของกรุงเทพมหานครอยู่แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต  บริเวณสีลมหรืออื่น ๆ จึงไม่สามารถสร้างศูนย์การค้าขึ้นมาทดแทนพื้นที่เดิมนี้ได้  ค่าเช่าที่พึงได้จากการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า จึงจะได้น้อยกว่า ดังนั้นราคาที่ดินที่สีลมจึงควรต่ำกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต นั่นเอง
              ด้วยเหตุนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัย   จึงประเมินราคาที่ดินตามศักยภาพที่สามารถซื้อขายกันในท้องตลาด ว่าที่ดินที่สยามสแควร์มีราคา 1.4 ล้านบาท แพงกว่าราคาที่ดินที่สีลมราคา 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมาบริเวณสีลมเคยมีราคาสูงกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต โดยในปี 2537 ราคาที่ดินที่สีลมราคา 4.5 แสนบาทต่อตารางวา ในขณะที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพียง 4 แสนบาทต่อตารางวา  ความผันผวนเช่นนี้เกิดขึ้นเพราะรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ส่งผลให้บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งเป็นสถานีเชื่อมต่อกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญ และราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
              "ราคาซื้อขายจริงของที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต อาจมีบางแปลงขายได้ประมาณ 1.5 - 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็เป็นแปลงเล็ก ๆ และเป็นข้อยกเว้น  นอกจากนี้ยังมีบางแปลงเรียกขายในราคาเกือบ 2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังไม่สามารถขายได้  ดังนั้นราคาตลาดที่แท้จริงควรเป็นเงิน 1.4 ล้านบาท ในปี 2554 และราคาตารางวาละ  1.5 ล้านบาท  ในปี 2555" ดร.โสภณ กล่าว
              นายธำรง  ปัญญาสกุลวงศ์  นายกสมาคมอาคารชุดไทย  กล่าวว่า  ปัจจุบันที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดฯ หาได้ยากและราคาก็ปรับเพิ่มสูงขึ้น  ซึ่งการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินไม่ได้มีหลักเกณฑ์ตายตัว  เพราะขึ้นอยู่กับความพอใจของเจ้าของที่ดิน  โดยเฉพาะที่ดินในทำเลที่ดี อยู่ติดถนนใหญ่  หรือใกล้รถไฟฟ้า   จึงมีผลต่อราคาของโครงการที่พัฒนาจะต้องสูงขึ้น  ไม่นับรวมกับปัจจัยด้านราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง  นอกจากนี้ กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่กำหนดเรื่องของความกว้างถนนที่ใหญ่ขึ้นสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดสูงได้  ก็จะเป็นปัจจัยผลักดันให้ราคาที่ดินที่อยู่ในทำเลที่พัฒนาโครงการได้ปรับเพิ่มขึ้น  และที่ดินที่อยู่ในรัศมีสถานีรถไฟฟ้าระยะ 500 เมตรที่ได้รับโบนัสในการขึ้นโครงการนั้น  ก็จะทำให้เจ้าของที่ดินมีอำนาจการต่อรองเรื่องราคาเพิ่มสูงขึ้นด้วย  แม้ว่าจะต้องใช้ระยะเวลาขายนานเพราะตั้งราคาสูง  ในที่สุดก็สามารถขายได้
              นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด สะท้อนว่า ผลพวงจากน้ำท่วมใหญ่ ปลายปี 2554 ที่ผ่านมา   โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทำเลที่ มีศักยภาพต่อการพัฒนาบ้านจัดสรร อย่าง จังหวัดปทุมธานี นนทบุรี กทม. จะส่งผลกระทบในแง่ของจิตวิทยา ต่อ ผู้บริโภค จากเดิมที่เคยคิดตัดสินใจซื้อบ้าน ในย่านดังกล่าวก็ต้องปรับเปลี่ยนแผน มองว่า  ราคาที่ดิน และราคาบ้านจะทรงตัว และชะลอตัดสินใจ ลังเลไม่กล้าซื้อ   
              อย่างไรก็ดี หากรัฐบาลไม่ชัดเจนในระบบป้องกัน จะส่งผลต่อการตัดสินใจระยะยาว  และเบนเข็มไปซื้อพื้นที่ที่ ปลอดภัย ซึ่งจะทำให้ ทำเลที่น้ำไม่ท่วม ราคาสูงขึ้น จากการสำรวจ พบว่า จังหวัดนนทบุรี   อำเภอไทรน้อย  บางบัวทอง  บางใหญ่ ล้วนเป็นทำเลทอง แต่ ต่อไปคนซื้อบ้านจะคิดแล้วคิดอีก
              ราคาที่ดินบริเวณถนนราชพฤกษ์ ในซอยราคาเฉลี่ยช่วงที่น้ำไม่ท่วม ราคากว่า 4 ล้านบาทต่อไร่ หรือตารางวาละกว่า 10,000 บาท   ที่ผ่านมามีบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่กว้านซื้อไปมาก และเกรงว่า หากทำบ้านขายจะขายลำบาก และ อาจจะถูกต่อรองให้ลดราคา  จึงเชื่อได้ว่า จะมีการรวมตัวกัน กระทุ้งรัฐบาลหาทางป้องกันน้ำท่วมถาวรโดยเฉพาะ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ขณะที่ ทำเลใจกลางเมืองที่น้ำไม่ท่วมในเขตกทม.โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า จะได้รับอานิสงส์ดี และอาจถือโอกาสปรับราคาขึ้นได้  
              สำหรับสาเหตุที่ อสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่ปรับลดลง อย่างรวดเร็ว  ผลกระทบจากน้ำท่วมที่ดินอสังหาริมรัพย์ค่อนข้างเคลื่อนตัวช้า ไม่วูบวาบ เคลื่อนตัวเหมือนหุ้น ระยะสั้นไม่เห็น เว้นแต่ มาตรการรัฐ ปี 35 สงครามอ่าวเปอร์เซียหุ้นตก อสังหาฯไม่ตก  ไม่ขึ้นลงเร็ว จะซื้อจะขายใช้เวลา เชิงเศรษฐศาสตร์ ช้า ไม่เหมือนทองหุ้น สามารถขายได้ทันที อสังหาฯใช้เวลา ผลกระทบน้ำท่วม 2-5เดือน รัฐบาลแก้ไข ต้องรอดูบ้านมีปัจจัยสำคัญบ้านซื้อเพื่ออยู่อาศัยโอกาสขายน้อย ผ่อนแบงก์ อยู่จะย้ายไป ซื้อใหม่ลำบาก ย้ายทำเลยาก 1.ติดภาระผ่อน 2.ติดถิ่นที่อยู่ 3.ใกล้แหล่งงาน นวนคร ทำงานนวนครย้ายไปบางนาก็ไม่ได้ 

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,704  12-14 มกราคม  พ.ศ. 2555